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活动回顾 ∣ 博学祥说:对中国房地产认识的误区

  • 2018.12.5
  • 新闻
本期的“博学祥说”讲座,祥波书院有幸邀请到了博海资本有限公司的首席经济学家孙明春博士,为港中大学子分析和解答大众投资者对中国房地产市场的认识误区以及存在的问题。

       自2003年以来,我国进入高房价时代。房价持续走高,房产甚至成为实现“一夜暴富”的捷径。而百年金融史却告诉我们“十次危机九次房产”,房地产泡沫与金融危机有着密不可分的联系。住房是民众的长期刚需,许多拼搏的年轻人都梦想能拥有一套自己的房子。身处2018年,1998年和2008年的金融危机阴霾未散,十年一轮的危机论让大众心生畏惧。

 

       在讲座伊始,孙博士先抛出了一个问题——中国房地产市场是否是泡沫?众所周知,“中国房地产市场是个泡沫”的论调由来已久。然而这种观点是否正确呢?孙博士通过几组数据说明了当前的房地产状况。

        1.房地产对中国经济有重要影响。中国房地产投资约占国内生产总值13%,比高铁的单项投资更大。假设房地产投资增长率下降为0%,需要高铁投资增长率达到100%填补。房地产牵涉各行各业,一旦房产市场有所波动,中国经济就会伤筋动骨。

        2.房地产改善了国民福利。房地产市场使每一个国民受益,随着房地产市场发展,人们改善了居住环境,提高了生活水平。

        3.房地产价格增福波动大,涨多跌少。我国房地产市场价格的增福波动明显,房产价格呈阶梯式上涨(另一种说法叫“报复式上涨”)。在价格上涨的背后,供需不平衡是其最主要的原因。

 

        因此,一些“妖魔化”房产市场的人们,其实是没有全面认识房地产市场。孙博士的讲解幽默风趣、通俗易懂,同学们都被激起了浓厚的兴趣。在简单认识了房地产现状后,孙博士具体分析了供、需两个方面对房价上涨的影响。

       “供”——

        1.库存(待售商品房)少。目前的库存供应相比历史上是非常少的,现在的房产没有现货,短时间内就能卖完。严重的供不应求促进了房价的上涨。

        2.在建未完工面积大。目前的在建未完工面积是过去25年总和的一半,如果已有的在建住宅房竣工,足以供1.2亿城镇居民居住。但另一方面,其中一部分已经预售,且数据显示年度销售面积总能超过竣工面积,因此单从这一角度看不至于房产供应过剩。

        3.新开工面积太大是潜藏问题。新开工面积大,甚至还在以20%的速度持续增长。这一点可能会给中国房产销售带来沉重负担。

 

       “需”——

        1.城镇化带来大量住房需求。五年城镇新增人口约达到1亿,而中国城镇化还有上升空间。除此之外,尚无城镇户口的人民也有住房需求。

        2.城市居民的改善性需求。改善性需求的背后是居民收入的快速增长,这是房价上涨的原因之一。

 

       其他原因——

        货币供应量暴涨,房价也随之攀升。

 

        由此我们可以认识到,房地产价格上涨是有原因的,不是开发商或政府无道理促成的。介绍一些认识性误区后,接下来孙博士又提了几点房地产调控误区:

        房价高涨,政府希望通过调控将房价降下来;可是由于没有解决根本的供需问题,暂时压制需求后,一旦放开,房价又会产生“报复性上涨”。那么,政府为什么不让开发商自由建房呢?因为这样会限制GDP可持续发展的能力,导致经济增长疲软。所以,政府并不是不作为的,只是做法有利有弊,关键看对利弊的权衡。

 

       孙明春博士提出了“横看成岭侧成峰,远近高低各不同”的哲学看法,从不同角度看待问题,可能会有完全不同的结论。世界是复杂的,很多观点无所谓对错,可能它在当前是正确的,过了十年就变成错误的了。关键是要用全面视角看问题,分清主次要矛盾。

   

        Q&A环节        

        Q1新加坡的“组屋”很好地解决了新加坡的住房问题,为什么中国不能学习“组屋”的模式?

         A:世界上鲜有像新加坡这么强大的经济体,政府有雄厚的财力支撑“组屋”这样浩大的公共建设。我国若要凭“组屋”支撑十多亿人口的住房需求,需要完全打破财政支出的传统,效果还未可明说。因此,新加坡的“组屋”模式很难被中国模仿,也很难被其他国家模仿。

        Q2:深圳的新房和二手房在近期出现倒挂,这种情况会持续下去吗?

         A:这种情况不会维持下去。因为这种现象是不健康的、不正常的,政府会出面调控房价,开发商会做出措施挽救,而且二手房价格会受到投资等各方面因素的影响。

 

 

                                                                                                          叶立新院长给孙明春博士赠送纪念品

                                                                              讲座大合影  

                                                                           

 

        同学感言

        孙教授用我们大一学生都能听懂的方式,由浅入深地讲解了中国房价阶段性明显、持续上涨的原因,也指出了潜藏的问题。这种有数据、讲逻辑的说明方式很有效地缓解了我心中对中国房地产一些不必要的忧虑。最重要的是他教会了我一种思维方式。感谢书院给我们机会能与各领域的前辈对话交流! 

        ——2018级经管学院 孙抒慧

 

        在这次的讲座中孙明春博士用通俗易懂的方式向我们阐述了他对于当今房地产发展的看法。从中我明白了市场和政府是房地产行业中的两个永恒的话题,供给和需求间的差距更是影响房价的最直观因素。当然,正如孙博士所提及的诗句“横看成岭侧成峰,远近高低各不同”,面对这个行业,我们还有很多可以探究的。

        ——2018级经管学院 唐琳

 

        房地产市场一直是探讨中国经济的重要话题。我一直对我国房地产市场现状充满好奇却又疑问重重。听了孙明春教授的讲座后,我之前的很多疑问得到了解答。在提问环节时,当我提出“中美贸易战是否会影响中国房地产发展”这一问题,他耐心地解释贸易战本身不会影响房地产市场,但贸易战引起的恐慌心理会不利于房地产的发展。中国房地产的前景是美好的,需要大家以良好的心态共同面临挑战。这场干货满满的讲座让我对房地产市场的泡沫,引发原因,未来趋势有了全面的了解。我非常期待祥波书院下次的博学祥说讲座。

        ——2018级经管学院 董哲